Ситуация на новосибирском рынке жилья, который традиционно считается одним из самых активных в Сибири, становится все более тревожной. Если еще несколько лет назад девелоперы говорили о дефиците ликвидных лотов, то сегодня речь идет о профиците. По данным аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, на витрине региона накопилось колоссальное количество нереализованного жилья.
«На сегодняшний день в экспозиции находится порядка 60 тысяч квартир. Это колоссальная цифра. Для сравнения, в активные периоды рынок "переваривал" гораздо меньшие объемы», — заявляет Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости. По его словам, основной удар пришелся на вторичный сегмент, который не выдержал конкуренции с новостройками, но и в первичном звене ситуация далека от идеальной.
Цена не равна стоимости
Главной причиной коллапса продаж аналитик называет ценовой разрыв между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей. По данным Николаева, цены на жилье в Новосибирске выросли за последние годы значительно быстрее доходов населения.
«Мы наблюдаем классическую ловушку. Продавцы вторичного жилья психологически не готовы снижать цену. Они видят цифры в объявлениях соседей и считают, что их квартира стоит столько же. Но покупатель сегодня не готов брать ипотеку под 20% и платить за "квадрат" по ценам 2023 года. В итоге квартира стоит в продаже. Месяц, два, полгода. 60 тысяч таких "зависших" историй — это наглядный итог», — комментирует эксперт.
Он отмечает, что если ранее рынок поддерживался льготными программами, то сейчас наступил момент, когда даже семейная ипотека не стимулирует спрос в достаточной мере из-за высоких требований к первоначальному взносу.
Мнение застройщиков: «Мы строим не в вакууме»
Представители строительных компаний ситуацию комментируют осторожно, но признают наличие проблем с ликвидностью.
«Мы видим, что темпы продаж замедлились, — говорит Алексей Кузнецов, коммерческий директор строительной компании "Сибирь Девелопмент". — Однако не стоит демонизировать цифру в 60 тысяч. Значительная часть этого объема — это "неликвид" на вторичном рынке: хрущевки без ремонта или квартиры в домах с высокой степенью износа. Что касается новостроек, мы адаптируем продуктовую линейку. Сейчас мы выводим на рынок больше компактных студий и "евродвушек", которые пользуются спросом у покупателей с ограниченным бюджетом. Но мы не можем продавать ниже себестоимости — стройка, материалы и рабочая сила продолжают дорожать».
Застройщики также указывают на то, что инвесторы, которые скупали квартиры на этапе котлована в надежде на перепродажу, сейчас ушли с рынка, создав дополнительный навес предложения. Схожую позицию озвучивает и Марина Соколова, директор по маркетингу группы компаний "Гранит Строй": «Спрос сместился в сторону готового жилья с отделкой и небольших форматов. Покупатель стал рациональным: он считает каждый рубль и внимательно сравнивает предложения. Наша задача — предложить продукт, который будет конкурентоспособен не только по цене, но и по качеству среды».
Позиция банков: дорогие деньги душат спрос
Финансовый сектор, который во многом определяет «погоду» на рынке, указывает на макроэкономические факторы. Высокая ключевая ставка ЦБ напрямую влияет на стоимость ипотеки.
«Рынок ипотечного кредитования в Новосибирске, как и по всей стране, охлаждается, — отмечает Дмитрий Верещагин, руководитель управления ипотечного кредитования Новосибирского филиала банка "Сибирский капитал". — Рыночные ставки находятся на запретительно высоком уровне для большинства заемщиков. Мы наблюдаем сокращение числа одобренных заявок. Люди берут кредиты только в случае крайней необходимости или под льготные программы, где есть существенные ограничения. Оживления мы не ждем раньше второй половины следующего года, и то при условии снижения ключевой ставки».
Банкиры также отмечают рост отказов по ипотеке из-за изменения политики ЦБ в отношении заемщиков с высокой долговой нагрузкой (ПДН). Даже те клиенты, которые хотят купить жилье, не всегда могут получить одобрение. «Мы фиксируем рост средней долговой нагрузки заемщика. Банки вынуждены более строго оценивать платежеспособность, и это объективно сужает воронку продаж на рынке жилья», — добавляет Елена Тарасова, заместитель управляющего региональной сети банка "Обь Финанс".
Что будет дальше?
Аналитик Сергей Николаев уверен, что выход из ситуации возможен только через реальную коррекцию цен. «Рынок будет стоять до тех пор, пока продавцы не начнут торговаться. Сейчас дисконт при реальной сделке может доходить до 10–15%, и это только начало. Тем, кто хочет продать квартиру быстро, придется снимать "розовые очки" и возвращаться к рыночным реалиям», — резюмирует эксперт.
Для покупателей, напротив, наступает время возможностей. 60 тысяч квартир в экспозиции — это рынок покупателя, где можно тщательно выбирать и торговаться. Однако воспользоваться этим шансом смогут лишь те, у кого есть наличные средства или одобренная ипотека, так как кредитные ресурсы остаются дорогими.
Новосибирск столкнулся с ситуацией «переполненного рынка». Пока продавцы держат цены, а банки держат ставки, тысячи квартир будут оставаться без новых хозяев, превращаясь из актива в обузу для владельцев.
